Con la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley se verán modificadas temporalmente las relaciones contractuales de arrendamientos de vivienda, en los términos que a continuación analizaremos de forma sucinta.
Pretende este Real Decreto-Ley proteger a las personas que se encuentren en situación de “vulnerabilidad económica” sobrevenida, como consecuencia de esta pandemia que ya es global. Este concepto de “vulnerabilidad económica sobrevenida” abarca, grosso modo, a aquellos arrendatarios que, encontrándose en situación de desempleo, habiendo sufrido un ERTE, habiéndose reducido su jornada laboral por cuidados a familiares, o habiendo sufrido circunstancias análogas que le hayan supuesto una pérdida sustancial de ingresos, y no alcanzando la suma de los ingresos de la unidad familiar el triple del IPREM mensual (con carácter general, estableciéndose variaciones en función del número de hijos a cargo o mayores de 65 años, entre otros), vean que el 35% o más de sus ingresos deba ser destinado al pago de la renta y de los suministros esenciales. Se excluye expresamente de esta situación de especial vulnerabilidad a aquellos arrendatarios que tuvieren a su disposición otra vivienda en territorio español.
Naturalmente, el cumplimiento de todos los requisitos anteriores deberá acreditarse documentalmente por el arrendatario mediante, entre otros y en función de los miembros que integren la unidad familiar, certificados del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar, certificados del SEPE para desempleados, certificados de la AEAT para autónomos que hubieran cesado su actividad, certificados de empadronamiento de todos los miembros de la unidad familiar referidos a los últimos 6 meses y Libro de Familia o inscripción en el Registro de Parejas de Hecho, entre otros.
Veamos qué medidas se prevén para los arrendatarios que acrediten encontrarse en la antedicha situación de vulnerabilidad económica sobrevenida:
-En materia de desahucios: los procedimientos de desahucio en los que fueran parte demandada se verán afectados en tanto en cuanto se suspenderán los lanzamientos y se remitirá a los arrendatarios a los servicios sociales, siempre que éstos no dispusieran de alternativa habitacional. En el caso de que no estuviera señalado el lanzamiento, se suspendería el plazo para señalarlo, por un máximo de 6 meses.
-En cuanto a la duración del contrato: si la prórroga del contrato finalizase entre la declaración del Estado de alarma y el transcurso de 2 meses desde su levantamiento, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por una duración de 6 meses más, la cual deberá ser aceptada por el arrendador.
-Con relación al pago de las rentas: para el caso de que el arrendador sea considerado un “gran tenedor” (entiende este Real Decreto-Ley por tal a aquellas personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie superior a 1.500 m²), podrá el arrendatario solicitar, en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, el aplazamiento temporal de la renta, siempre que no se hubiera alcanzado un acuerdo previo entre las partes con motivo de circunstancias excepcionales.
A dicha solicitud responderá el arrendador en el plazo de 7 días hábiles, ofreciendo o bien una reducción del 50% del importe de la renta durante el tiempo que dure la declaración del Estado de alarma y las mensualidades siguientes, si es que aquella fuera insuficiente, hasta un máximo de 4 mensualidades, o bien una moratoria automática en el pago de las rentas por el mismo tiempo y atendiendo al mismo plazo máximo, la cual se fraccionaría como mínimo durante los 3 años venideros desde la finalización del Estado de alarma o la terminación de las 4 mensualidades referidas, siempre que se encuentre vigente el contrato o sus prórrogas.
No obstante lo anterior, la moratoria automática desaparecería desde el primer mes en el que el arrendatario recibiese alguna de las ayudas aprobadas en este Real Decreto-Ley.
En ninguno de los casos podría cobrarse intereses o penalización al arrendatario.
-Con relación al pago de las rentas para el caso de que el arrendador NO sea considerado un “gran tenedor”: siempre que el arrendatario reúna los requisitos de especial vulnerabilidad sobrevenida referidos anteriormente, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, el arrendatario podrá solicitar en este caso únicamente la moratoria en el pago de la renta, en los mismos términos anteriores, siempre que no se hubiera alcanzado un acuerdo previo entre las partes con motivo de estas circunstancias excepcionales.
En el mismo plazo de 7 días hábiles responderá el arrendador indicando las condiciones del aplazamiento o fraccionamiento que acepta o propone. Para el caso de que el arrendador no aceptase ningún acuerdo, el arrendatario podría acceder a las ayudas de financiación previstas en este Real Decreto-Ley las cuales, en términos generales, establecen un plazo de devolución de hasta 6 años, prorrogable por otros 4, para el pago del arrendamiento, y cubrirán un máximo de 6 mensualidades de renta.

Para finalizar, y sin perjuicio de que el acierto de estas medidas pudiera ser discutido, llama la atención lo dispuesto en el artículo 7 del referido texto legal, cuando pretende el legislador evitar el fraude generalizado advirtiendo que quienes se hubieran beneficiado de moratorias o ayudas sin reunir los requisitos establecidos o hubieran forzado su cumplimiento, serán responsables de los daños y perjuicios ocasionados, así como de todos los gastos generados, cuyo importe no podría ser inferior al beneficio obtenido, y todo ello sin perjuicio de otras responsabilidades que pudieran derivarse.